В соответствии с нормой статьи 185 ГК РФ под доверенностью понимают уполномочие в письменной форме, выданное одним лицом (доверителем) другому лицу (представителю) в целях представительства его интересов перед третьими лицами». В случае, когда по сделке с недвижимостью действует доверенное лицо, то доверенность является подтверждением легитимности действий, осуществляемых представителем от имени доверителя, а также она определяет условия и ограничивает пределы таких действий.

Закон позволяет выдавать доверенность для сделок с недвижимым имуществом от имени нескольких лиц, если она предусматривает однородные действия и похожие интересы выдавшей доверенность лиц. Доверенными лицами тоже можно указать нескольких человек. Срок, на протяжении которого действует доверенность определяется в самом документе. Но законом ограничен максимальный срок действия доверенности. Он составляет три года. В процессе подготовки, оформления и регистрации сделок с недвижимостью, можно выделить два типа доверенностей. Это доверенность на сбор документов для сделки и доверенность на продажу недвижимости.

Как правило, владельцы квартир или домов не являются специалистами в сфере недвижимости, сама процедура сбора документов для сделки с недвижимостью - довольно трудоемка, и займет массу времени. В с вязи с чем, собственники нередко поручают подготовку и сбор всех требующихся документов сотрудникам риэлторских агентств. Но, оформляя доверенность для сбора документов совершенно незнакомому человеку, надо обязательно подстраховаться, подробно указав, какие полномочия получает доверяемый.

Но иногда возникает ситуация, при которой владелец недвижимости не может лично заниматься ее реализацией, решая поручить все действия кому-то другому. В таких случаях оформляют доверенность для продажи определенного объекта недвижимости. Эта доверенность дает представителю свободу в деятельности по конкретному поручению, предусмотренного в доверенности – это и сбор документов для сделки, подписание документов, присутствие на самой сделке от имени доверителя-собственника и даже - получение причитающихся денег за проданный объект. Такую доверенность часто называют «генеральной». Оформляя её, необходимо еще более жестко указать перечень прав и действий, которые могут совершаться от имени доверителя.

Никаких "крайних" дат для получения налогового вычета законодательством не установлено. После момента подачи документов в ИФНС необходимо выждать не один месяц, пока причитающиеся к выплате деньги поступят на ваш счет. Это связано с тем, что с одной стороны, законодательство (п. 2 ст. 88 НК РФ) устанавливает трехмесячный срок для уведомления о принятым налоговым органом решении, а с другой, ИФНС имеет право проводить камеральную проверку.

Что же надо сделать, чтобы получить вычет, или какие документы необходимо представить в ИФНС для получения имущественного налогового вычета? Во-первых, в соответствующем подразделении налоговой инспекции (как правило, в районной ИФНС по месту Вашего местожительства) нужно написать заявление на налоговый вычет, одновременно, заполнив налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и приложив ряд документов, а именно:

• справки о полученных доходах со всех прежних мест работы за предыдущий год по форме 2-НДФЛ;
• свидетельство о присвоенном идентификационном номере налогоплательщика (ИНН);
• свидетельство о праве собственности на соответствующий объект недвижимости;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости (договор купли-продажи);
• документы, подтверждающие оплату денег продавцу объекта недвижимости;
• если объект приобретался по ипотеке, необходимо приложить кредитный договор и документ, подтверждающий оплату банку процентов по договору за последний год (документ запрашивается в банке);
• реквизиты банковского счета для перечисления средств, составляющих налоговый вычет (указывается в заявлении).

С момента приобретения жилья и до момента получения налогового вычета обычно проходит много времени, кроме того, придется потратить время и силы на заполнение налоговой декларации, сбор документов, стояние в очередях в налоговую инспекцию.

Стоит помнить, что существует иная возможность, позволяющая не стоять в очередях и не сопровождающаяся существенными временными затратами, а именно - собрать все необходимые документы и отправить их в ИФНС в налоговую инспекцию ценным письмом с описью вложения, чтоб избежать ситуации, при которой ИФНС сможет голословно утверждать что вами представлены не все документы. Обратите внимание, что все документы, отправленные по почте, должны быть обязательно заверены заявителем.

Заявление на налоговый вычет

Какой либо единой формы заявления на налоговый вычет не установлено, поэтому предлагаю воспользоваться опробованной лично мной формой заявления на предоставление имущественного налогового вычета.

В данной статье мы с вами разберем вопросы механизма исчисления процентов по выплате основного долга, коснемся вопроса об ответственности за неисполнение денежного обязательства.

Смоделируем ситуацию, когда кредит заключен на определенный срок (предположим 100 тысяч рублей на 10 месяцев с 1.01.2010 г. по 1.11.2010). Процентная ставка установлена 1 % в месяц от всей суммы выданного кредита (т.е. в виде фиксированной суммы - 1 тысяча рублей в месяц) и в договоре оговорено, что погашать сумму кредита должник должен ежемесячно выплатами по 10 тысяч рублей. В нашем случае должник недобросовестно выполнял свои обязательства, и выплаты совершались следующим образом:

Естественно, так как по истечении срока действия договора должник отказался выплатить всю сумму долга кредитор был вынужден обратиться в суд общей юрисдикции. Вот тут и возникает вопрос – а какую же сумму вправе потребовать кредитор и как ее рассчитать? Для этого нам необходимо обратиться к Гражданскому кодексу РФ и Постановлению Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами».

1.02.2010 должником была выплачена сумма в 11 тысяч рублей, согласно условию. Необходимо для начала выяснить, что же он погасил этой суммой? Для этой цели обратимся к статье 319 ГК РФ, в которой говорится, что «Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга». Следовательно, так как издержек у кредитора не имеется, то первым делом частью суммы платежа погашаются проценты, в нашем случае – 1 т.р., а оставшиеся 10 т.р. погашают сумму основного долга, как и было, уговорено в договоре. Значит, в первый месяц договора должник добросовестно исполнил свои обязательства.

Следующий платеж был совершен через два месяца суммой в три тысячи. За это время, если бы должник добросовестно исполнил своё обязательство, он должен был бы заплатить 22 т.р. (20 тысяч основного долга, и 2 тысячи процентов). Опять же, опираясь на ст. 319 ГК РФ определяем, что же было погашено выплатой должника – это 2 тысячи процентов и 1 тысяча основного долга. Значит, на момент 1.04.2010 года должник не выполнил обязательства по оплате 19 тысяч рублей (не выплатил 10 тысяч за февраль месяц и 9 за март).

Как и за любое неисполнение обязательства в данном случае наступит гражданская ответственность. Для прояснения ситуации необходимо обратиться к статье 395 ГК РФ, которая говорит об обязательстве уплачивать процент за неправомерное пользование чужими денежными средствами, процент определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. Согласно статье 811 ГК РФ в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов

Следует так же отметить тот факт, что постановлением ВС РФ и ВАС РФ от 8.10.1998 г. запрещается взыскание процентов с процентов, так что на проценты по основному долгу (ежемесячные выплаты в 1 тысячу рублей), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами взыскиваться не будут. Исключение может быть одно – когда договором предусмотрено, что невыплаченные проценты по основному долгу становятся его неотъемлемой частью, т. е., когда меняется их правовая природа.

Вернёмся к расчетам суммы долга нашего должника. Рассчитаем проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Для удобства ставку банка возьмем в 12 % годовых. Сумму «штрафных» процентов будем высчитывать ежемесячно, следовательно, в месяц на невыплаченную сумму по обязательству будет приходить 1 % в месяц (12% разделить на 12 месяцев).

Значит, что мы имеем:

10 т.р. не выплачено в феврале, следовательно, за неправомерное пользование денежными средствами в феврале должник обязан выплатить 1% от 10 000 рублей, что составляет 100 рублей на момент 1.04.2010 г. не выплачено 10 т.р. февральских и 9 т.р. мартовских – итого 19 тысяч, 1 % от 19 000 - 190

и так далее:

Следовательно, по состоянию на 1.09.2010 г. должник должен: 59 т.р. по основному долгу, 4 т.р. проценты по договору, 2050 р. за неправомерное пользование денежными средствами.

1.09.2010 Он выплатил кредитору 32 т.р.. Опять, руководствуясь ст. 319 ГК РФ разберем, что он погасил этой выплатой. Согласно 319 статье, прежде всего, погашаются проценты. Но в данном случае у нас есть два вида процентов – проценты за правомерное пользование денежными средствами (пользование по договору, проценты в 1 т.р. в месяц) и проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами (это те самые набежавшие 2050 рублей). Необходимо выяснить какие проценты погашаются первоначально, какие второстепенно. Данная статья не указывает на конкретный вид процентов. Здесь придется выяснять, к какому же правовому прародителю относится каждый вид процентов.

Проценты за неправомерное пользование денежными средствами это своего рода ответственностью за неисполнение обязательства, статья 395 ГК РФ так же находится в главе 25 «Ответственность за нарушение обязательств». А проценты по договору, непосредственно являются частью исполнения обязательства. Ст. 319, регулирующая очередность погашения требования по денежному обязательству находится в гл. 22 ГК РФ «Исполнение обязательств», следовательно, логично предполагать, что в 319 статье под процентами понимаются проценты за правомерное пользование денежными средствами – проценты, предусмотренные договором, затем основной долг по обязательству, и затем проценты появившиеся вследствие неисполнения обязательства.

Следовательно, первоначально погашаются 4 т.р. процентов по договору, затем, оставшиеся 28 т.р. (32 т.р.-4 т.р.=28 т.р.) погашают часть невыплаченного основного долга, на 1.09.2010 он составляет 69 т.р. – 28 т.р. = 41 т.р.

Значит, должник на 1.09.2010 г. неправомерно владеет 41 т.р., и процент за неправомерное пользование денежными средствами составляет – 410 рублей.

Итого, на момент окончания действия договора должник должен: невыплаченную сумму основного долга (61 т.р.), невыплаченные проценты по договору (2 т.р.), и проценты за неправомерное пользование денежными средствами (3580 р.). Значит, в суд мы пойдем подавать иск о взыскании суммы в 66 580 рублей.

Следует так же отметить, что согласно статье 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа, даже после вынесения судебного решения, но это уже другой иск.